そもそもローンって何だ！？
ローンってそもそも何！？
私も数年前まではローンってなんのこっちゃ！って思っていました(笑)
そんなの知ってるよ！って方は読み飛ばして頂いて結構です！
ローンとは…？
生活していると必ず欲しいものが出てきます。指輪、車、家、家電・・・もろもろあります。
そんな時あなたは欲しいものすべてを現金・預金で補えますか？
答えは否(の人が多いんじゃないかなぁ)！全て現金で買うなんて無理です。
高額なものといえば、まずは思い浮かぶのが車。
新車であれば大体150万円以上しますよね。
あとは代表的なところでいうと「家」。
新築すると一軒当たり2,000万円以上はします。
手元に2,000万円以上の現預金があればいいですけど、そんな人は稀です。
そんな時、皆さんならどうしますか？
新車は高いから諦めて安い中古車する、家は賃貸で我慢する、
月々いくら貯める！という目標を持ってお金を貯めてから買う方法はいろいろあると思います。
手元に資金がない…けどどうしても欲しい！という時にローンが登場します。
自動車が欲しい方であれば自動車の見積書と本人確認書類、通帳や印鑑を持って銀行に行き、借入申込書を記入します。
銀行側は申込書に記入した内容で、申込人がきちんと
返済できるのか？という目線で審査をします。
そして審査に通れば銀行が皆様に代わって自動車販売店にお金を払います(※1)。
(ローンの審査に関しては別途記事にしたいと思います)
※1 正確に言うと一旦皆さまの通帳に融資金が入金になり、そこから振り込みする。
後は分割で銀行に毎月毎月返済していく…これがローンです。
◇ローンを組むことによるメリット
①欲しいものをすぐに手に入れられる
これがローンの最大のメリットだと思います。欲しいものがすぐ買えるので幸福感に満たされます。
②手元資金の確保につながる
例)
急な出費でどうしても50万円必要、でもこの前現金で車を買っちゃったばかりで預金も底を尽きた…等ということは
普通に起こり得ます。しかし、ローンを組めばもともとあった現金・預金は減らないので急な出費にも備えられます。
◇ローンを組むことによるデメリット
①金利がかかる
一般的に目的が決まっているローンだと金利は低いです。
「自動車ローン」「教育ローン」「リフォームローン」etc...2～4％程。
しかし、資金使途が自由のローンは金利が高いものが多いです。６％程～14.5％程。
②固定費が増える
毎月返済日に引き落としが始まるので、借り入れした期間中は固定費が増えます。
③払えなくなるリスクを負うことになる
途中でやっぱり辛い、やーめたなんてことは出来ません。それなりにリスクを背負っているという
ことをお忘れなく。
ワンポイントアドバイス
・ローンを組む時には余裕を持った返済計画にしましょう！出来るだけ長く借りるのも一つの手です。
長く借りて途中で繰り上げ完済する、内入れして期間を短くする。そんな方法もありますよ。
・ボーナス返済は出来るだけ少なくする。なぜなら、ボーナスは絶対出るものではないからです。
住宅ローン借換で月々の固定費の軽減を図る！
毎月の住宅ローンの返済額、
減らしたいと思いませんか？
減らしたい！！と思っている方は星の数ほどいると思います。
でも実際問題知識がないから、わからないからといって
高い金利を払い続けている方は多く存在すると思います。
「めんどうな手続きが必要なんでしょ？」
「なかなか時間が取れないから後回しでいいや」
なーんて考えているそこのあなた！！もったいないですよ！！
本ブログは、ローンっていまいちわからない…という方向けに住宅ローンの借換についてまとめていきますよ！
目次
１．現在主流の"金利選択型住宅ローン"とは？
金利選択型住宅ローンとは変動金利or固定金利をその時の金利情勢を見ながら自由に選択することが出来る住宅ローンタイプです。
「固定金利に関する特約書」を差し入れて選択した固定期間はずっとこの金利にしますよという特約を結びます。
固定金利は2年、3年、5年、10年固定等がありますが、その期間中は金利が変わりません(一定です)。
固定金利を選択するには金融機関の窓口に行って手続きをする必要がありますが、最近ではインターネットで手続きが出来る金融機関もあるのでご自宅でも簡単に手続きができますね。
固定金利再選択に関する手数料もインターネットでやった方が安いです。
人件費がかからないからです(笑)
２．そもそも借換とは何か？
現在あなたがA金融機関で住宅ローンを組んでいるとします。
しかし、Ｂ金融機関の方が住宅ローンの条件(金利や団信等)が良いため、B金融機関で新たに住宅ローンを組み、実行された融資金でA金融機関で組んでいた住宅ローンを一括返済します。そうすると今後はB金融機関に住宅ローンの返済をしていけばいいのです。これが、住宅ローンの借換です。
返済予定表を持ってB金融機関に相談に行くとどれくらい借換のメリットが出るのかすぐ計算してくれます。そしてその後の手続きについても案内してくれますよ。
３．借換のメリット
①金利が下がる
純粋に金利が下がります。金利が下がると毎月の返済額が減ります。
皆さん一番最初に選択した金利よりも、再選択した固定金利の方が高く、返済額が上がったという経験はありませんか？
大半の金融機関は初回選択時に金利の割引があるので、最初は低い金利を設定できますが、2回目以降の金利の選択には初回割引が適用されません。
なので金利が高くなってしまうんですねー。
そこで、借換をすると再度初回選択時の金利の割引を受けることが出来るので、新たに選択した固定金利期間中は低い金利でローンの支払いをすることができます。
基本的に借換してメリットが出る条件は
・金利差1%以上
・残りの債務残高が1,000万円以上ある
・借入期間が残り10年以上ある
と一般的に言われていますが、上記に当てはまらない方でもメリットが出る場合もあります。
②借換申込み時に再度審査ができ、審査ランクが上がる可能性がある
当初ローンを組んだ時は勤務歴が浅かった、年収が低かった、債務が多かった等が原因で金利が高めに設定されてしまう場合も多いです。
借換の際にも審査があるので再度審査することで審査ランクが変わり、
より良い条件で組みなおす事が出来る可能性があります。
勤務歴が長くなっているとか、年収が大幅にあがったとかいう方にはいいですね。
③月々の返済額を組み替えられる
例えば、毎月の返済額を抑えたいなら借換後の住宅ローンの期間を長く設定すればいいですし、ボーナス分の支払いがきつければその割合を下げてみるとか、全額毎月分の支払いにしてしまう事も出来ます(もちろん、全部毎月分の返済にしてしまうと毎月分の返済額が結構高くなりますよ)。
④借入当初よりも手厚い団体信用生命保険に加入できる
団体信用生命保険とは…
債務者の身に万が一の事があった場合の保険。例えば死亡、高度障害、ガン等に該当した場合に保険請求をする事で住宅ローンの残債務分が保険金として支払われ、保険金によって住宅ローンを完済することができます。ここで注意していただきたいのが、ご家族の口座に保険金が支払われるわけではなく、金融機関に直接支払われ、住宅ローンが完済になるという点です。
近年ではこの団体信用生命保険の保障範囲が拡大され、今では全疾病団信などという身の回りの病気やケガがすべて対象といった手厚い団信もあります。
⑤同時にリフォームを検討している場合、リフォーム資金+借換を一本の債務に出来る金融機関もある
４．借換の費用に関して
借換には費用がかかります。どんなものがかかるのでしょうか？
①登記費用
抵当権って？
金融機関は住宅ローンの貸出をする際にあなたの土地と建物に抵当権を設定します。
抵当権とは、あなたがどうしても支払いが出来ずに延滞が続いてしまった場合等に土地・建物を金融機関が任意に売却して債務に充当(回収)できるようにするための権利です。
この抵当権を借換先の金融機関名義で設定し直す必要があるんです。
◆抵当権抹消・設定◆
登記費用=登録免許税+司法書士の報酬です。
抵当権設定の登録免許税は抵当権設定額×0.4%です。
残債務2,000万円だとすると×0.4%で8万円です。
これに司法書士の報酬として+5万円くらいかかります(司法書士によって報酬は異なりますが実際にはもう少し低かったです)。
抵当権の抹消費用は高くても1.5万円くらいなので、このパターンだと総額14.5万円程かかります。
②契約印紙代
金額によって印紙代がかかります。
残債1,000万円 ～ 2,000万円程だとすると大体2万円ちょっとくらいです。
③経過利息
住宅ローンの利息は基本後払いなので、もしも毎月の返済日以外の日に完済しようとすると前回の返済日～完済日までの利息がかかります。ボーナス返済がある方は前回のボーナス返済日～完済日までの利息もかかります。
かかっても約一か月分の利息だと思いますので、計算は、元金×金利÷12で簡単にできますよ！
(毎月返済のみのパターン)
④事務手数料・保証料
金融機関によって異なります。融資金の1%程度の手数料を取ったり、
保証料を一括or分割で取ったりします。
1%程の手数料でも融資金が2,000万円程だとすると20万円くらいかかってしまいますね。
⑦完済手数料
当初住宅ローンを組んだ際に固定金利を選択した方で、現在も固定金利期間中の方は当初の「固定金利選択に関する特約書」を見てみてください。そこに固定期間中に解約すると手数料がかかりますという旨の記載があると思います。通常2万円～3万円程はかかると思います。
①～⑦の費用を足すと30万円～50万円程はかかると思った方がよさそうです。
５．借換をする時に注意すべき点は？
現在の団体信用生命保険と借換後の団体信用生命保険を比べてみる。
40代、50代は働き盛りの年代なのでその期間にガンとか、重度慢性疾患になったらご家族は大変ですよね。40代で一度住宅ローンの借換を検討し、保障を厚くするのは非常にありだと思います。ただし、手厚い団信を選ぶとその分金利+0.1～0.3％程上乗せされてしまうので注意が必要です。
また、基本的に手厚い団信には年齢制限があります。一つの基準としては51歳未満か、そうじゃないか。年齢が原因で手厚い団信に入れない場合もありますので、早めに検討しましょう。
②返済シミュレーションを見せてもらう
借換には上記のような費用がかかります。費用を加味しても借換するメリットがあるのかという事を考えなければいけません。
そのためには…提案された固定期間を満了した後の残高が、現在のまま返済した場合の残高と比べてどうなっているかを見ることが大事です！
まずは借換後の返済予定シミュレーションと、現在の金利のまま返済し続けた場合の返済予定シミュレーションを借換先の金融機関担当者に出してもらいましょう。
例えばあなたが10年固定で1%程度の金利を提示されたとします。11年目の再選択金利は現時点では決定されてないので(10年後の金利情勢によって変わっているからです)、11年目以降の話をするのはナンセンスだと個人的に考えます。
そのため、
10年固定を選ぶとするなら10年間でどれくらいメリットがあるのか？10年後の残債務は借換した後の方が減っているのか？この2点に注目すべきです。
わからないことがある方は是非コメント欄でご質問ください＾＾
